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嘉凯城拟设立19亿元商业广场类REITs 恒大集团任担保人

www.hechengpu.net2019-09-28

嘉凯市(000918)越来越积极地利用资产证券化来振兴商业股票资产。

9月11日晚的公告显示,对于创新融资模式,拓宽融资渠道,提高资金使用效率,嘉凯市计划在多个城市客厅资产中开展商业业务(以下简称“房地产资产”)由以下项目公司持有。广场式房地产投资信托基金资产支持特别计划,以开展资产证券化业务。

嘉凯市表示,资产证券化融资业务不构成关联交易,不构成重大资产重组。该提案仍需提交公司股东大会审议。

财产资产发行特别计划

根据披露,嘉凯市初步选择了海盐市客厅,崇福市客厅,唐岐城客厅,泽国城客厅,平遥市客厅,商城客厅,枫桥市客厅等的初选。双林作为项目的资产,本市八个生活区的物业资产计划采用“特别计划+私募股权基金和产权信托”两级结构。预计特别计划规模不超过19亿元,以发行市场利率为准,产品期限不超过8年。

在经营过程中,子公司嘉家城集团商业资产管理有限公司拟接受第三方对上述项目公司的部分企业间贷款和往来账户的信贷,并建立相应的产权。信任产权信托。信任受益权。

与此同时,上市公司选择私募股权基金并认购为初始基金分享者。然后私募股权基金将按规定直接或间接收购项目公司的全部股权,私募股权基金将向项目公司发放一定数额的人民币资本贷款,以建立私募。该基金的投资结构为项目公司的“股票+债券”。

最后,上市公司将设立资产支持专项计划,并与嘉凯市商业管理公司一起作为特别计划的原始股权持有人,转让所有私募股权基金的基金份额和所有信托受益权。分别持有经理。发行资产支持证券。同时,上市公司将为特别计划提供相应的信用增级。

三重退出模式

项目交易完成后,项目公司持有的房地产资产仍属于上市公司合并报表范围。

作为一种退出方式,嘉凯市设立了三种模式:如果届时采用中国法律,公司将选择通过发行公募REITs退出投资者;如果政策不可行,不进入专项计划处置期,将由上市公司行使优先购买权,直接或间接取得物业资产,并将投资者分配给具有优先购买权的投资者,实现投资者退出;

进入专项计划处置期的,上市公司应当履行直接或者间接回购全部财产性资产的义务;未履行回购义务的,产品的权利人将有权直接或间接地推销财产资产。以实现退出。在上述市场化处置的情况下,上市公司可能因持有二级资产支持证券而收到资产处置的超额收益。

主动资产证券化操作

对于本次项目运作,嘉凯城表示是在政策鼓励开展资产证券化运作的大背景下,积极探索融资渠道、优化资产负债结构的重大创新尝试;通过发行专项计划,积极响应公募 REITs 政策导向,在未来公募 REITs 中抢占先机。

本项目项下,上市公司以自持物业资产为基础资产,设立商业广场类 REITs 的资产证券化产品,充分利用自持物业,盘活存量资产,为产业转型及轻资产运营提供有利条件。预计本项目涉及的上述交易将对持续经营产生积极推动作用。

嘉凯城已经着手资产运作,盘活商业存量。

e公司记者注意到,在半年报中披露,今年上半年上市公司通过专业的资产管理公司运营来提商业价值。截至2019年6月,公司下属资管公司可租赁物业整体出租率为83.48%。其中城市客厅2019年上半年年收缴率为96.51%,同比增加4.01%;分产品来看,报告期内房屋销售等营收下降,但物业管理营业收入同比增长18%,毛利率同比提升8.83%。

从戴德梁行提供的统计数据来看,今年上半年中国房地产资产证券化运作活跃,保持快速增长势头。据统计,截至2019年7月,内地类房地产信托投资基金(类REITs)、商业房地产抵押贷款支持证券(CMBS)、商业物业抵押贷款资产支持票据(CMBN)市场规模超3000亿元。其中,商业地产项目开发具有投资规模大,回收周期长的特点,使得其对资金的要求非常高,房地产资产证券化作为盘活存量资本的重要举措,能激励企业提升资产运营管理水平。

恒大提供担保

e公司记者注意到,在本次项目中,中国恒大集团拟为上市公司的回购及其他担保义务提供保证担保。而双方正在解决同业竞争问题。

7月份嘉凯城还就此事发布公告,凯隆置业作为控股股东,即恒大集团的控股股东,将解决与上市公司在房地产业务方面的同业竞争问题期限延长2年,即2021年8月1日。

对于未按时完成承诺,嘉凯城指出原因一方面是房地产市场调控以及部分城市限价等因素导致地产销售无法及时出清;另一方面是目前嘉凯城的第二主业院线业务还处于培育阶段,营收和利润规模占比较小,为保证上市公司的经营能力和可持续发展能力,短期内将地产业务全部出清不符合全体股东特别是中小股东的利益。

据统计,截至去年年度,嘉凯城整体存量资产规模从恒大地产收购初期的300亿元减少至约130亿元,且剩余存量主要为商业资产。

(责任编辑:DF387)

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